瞄准这条赛道，万科这步棋下对了
历史就是这么有趣，当细水汇聚成奔流，人们才能回溯着找到一切的源头，虽然这股趋势潮流，还要晚些年才能被大多数人看清。
楼市更是如此，毕竟房地产是周期之母，很少有人能够站得高，望得远，守得住。
而万科便是少数人之一。
近期市场大热的万科金域曦府入市，有人说他是“鸽子精”，从年初多次传出要开卖，但是一直在“爽约”，所以大家取了这么一个外号。
不过，这个曾经的“鸽王”，最后也变成了“真香怪”。
数据显示，金域曦府自9月底首开及国庆期间开闸入市，成交超千套，占据了国庆广州全市成交的半壁江山。
万科到底值不值得等，市场已经用脚在投票。
| 万科金域曦府展示厅
这一数据在当下波动不安的市场，确实能打，也让市场焦点落在荔湾。
而随着太古地产的商业项目官宣落户聚龙湾，白鹅潭失去的“二十年”，正在加速回归。
|花地湾区位图
其实在我们后台，一直有粉丝在问，为什么金域曦府这么久才开盘？
因为这是万科551亿广信资产包中花地湾地块的首发项目，万科金域曦府入市，真的没有想象中的那么容易。
其实万科广信资产包的第一个面世的项目，是今年3月开盘，7月就已经收官清盘的白云万科喜悦里项目。
| 万科喜悦里效果图
通过广信资产包的两个项目入市销售成绩可以看出，万科无论是前期的不良资产盘活、土地整理，还是后期开发，运营能力，都获得了市场的认可。
实际上，除了万科花地湾地块，据了解，资产包里的越秀荣华南地块明年将会面世，除此之外，资产包内仍有天河金融城、白云新城金兰花园等多个主城核心区地块项目待一一盘活入市。
|广信资产包金融城项目
如今，各大房企争相降债务、控杠杆和去金融化，通过竞争激烈的公开市场拿地，机会越来越少，成本也越来越高。
而住建部和广州也纷纷提出防止大拆大建的背景之下，城市更新也踩了刹车，城市中心的存量大盘开发变得越来越难。
这个时候，再重新审视2017年万科拿下551亿广信资产包的这一“史诗级”交易，那些通过不良资产盘活所获取的广州中心区土地，花地湾这样主城连片的大盘开发项目，更是难以复制。
近期，万科在上海举办2021年业务交流会，面对波动不安的市场，董事会主席郁亮甩出十六个字，总结行业困境与未来展望：
“尊重常识，回归常态，阵痛之后，仍有机会”。
这是一次非常坦诚的讲话，在行业的严冬里，郁亮带来了丝丝暖意。
| 万科董事会主席—郁亮
在这一年，房地产行业过得确实并不轻松，调控加码，房企频频暴雷、信用违约...很多人迷茫，也不知道未来的方向在哪里。
但是，郁亮并没有悲观。房企转型阵痛，缩表降债务、控杠杆和去金融化，下一个春天总会到来，这就是机会。
然而，机会也不是站在原地等你，房企要在下个春天到来之前找到、培育自己活下去的技能，建立活得好，活得久的能力。
对于万科来说，这个能力或许是产品，或许是服务，但是要“活的久”，需要有超前的赛道布局，以及专业的“护城河”。
而广信资产包就是万科布局行业赛道的重要一环，通过广信资产包的“拆解”，万科逐步建立的大型复杂项目盘活能力，就具有更深刻的价值和更深远的意义。
这样超前的战略眼光，对于行业赛道的准确把握，万科总是跑在前面。
不良资产盘活难不难？答案是很难。
比如，当年阳光城大手笔收并购的东莞庄项目，一直都没有转化成功，至今还在解决控规问题；而力迅西关陈家祠项目，无论是立项还是控规调整，也是经历了层层审批。
而放眼全国，这样的例子还有很多。
北京二环之东直门国盛中心，是京城最大的烂尾楼。这个项目从1994年就正式立项，但后因原业主资金短期，涉及多家企业复杂的纠纷，延宕了23年之久，一直等到白衣武士益田集团的介入，才起死回生。
此外，天津最著名的“烂尾楼”星耀五洲，也是等来融创的百亿收购，才得以盘活。
所以，万科金域曦府能够顺利入市开盘，其复杂历程和难度可想而知。
|万科金域曦府位置示意图
简单来说就是万科用四年时间，去解决广信地产21年的历史遗留问题。
难度可想而知。
2017年6月29日，在南方联合产权中心拍卖厅，一场起拍价高达446.77亿的拍卖，成为行业瞩目的焦点。
当时，万科第一个举牌，也是最后一个举牌，溢价105亿，付出551亿鲸吞广信资产包。
当时，参与这场史诗级交易的，不仅有万科，还有信达、华润、碧桂园、华发、中海、保利等七家房企。
| 广信资产包竞拍现场
这场“史诗级”交易结束，万科说了这么一句话：
看好广州发展前景，看好中心城区持续优化。
而现在回看2017年的楼市，像是一场虚幻的梦。
那一年的广州楼市，在“去库存”的政策下，3月初海珠拍出5.5万/平的天价地块，而黄埔长岭居亦是创下2.7万/平的记录，市场像脱缰的野马。
也是这一年，恒大和碧桂园的股价涨幅都在500%以上，前者登上中国最大的房企。
而提出“白银时代”的万科，却主动拱手让出了房企第一的宝座。
有人在豪赌未来，有人在把控周期。
如今，时隔四年多的时间，广信资产包的核心花地湾地块首发项目才轰然入市，中间发生了什么？
我们之前说过，551亿的广信资产包竞拍出让，或许是最中国地产史上最复杂，也是最昂贵的一场产权交易。
|来源：万科年报
其核心资产包括广州市16宗可开发地块，据此前万科公告里的披露，对应权益可开发计容面积约为211万平，约98%位于荔湾和越秀两大主城。
这包括广州花地湾板块、东山百货大楼一带、文德路项目、越秀区东华西路、荣华南项目等地块及项目。
其中，花地湾地块早期仅开发利用了约607亩土地，余下大约1000亩土地都在闲置，但这些闲置的地块还有不少需要拆迁清退的建筑物，如广州较有名的越和花鸟鱼艺大世界。
|2017年越和花鸟鱼艺大世界航拍
当中，部分用地历史久远，涉及问题极为复杂，甚至一开始就连清算组都算不清这些土地的占地面积。
这样的定性，意味着其资产的剥离、债权拆解清算、土地手续申请、土地规划报批等问题，也是“史诗级难度”。
光是广信清算组堆积起来的资料，可以放满整个房间。
其难度不亚于旧改，需要专业人才，需要资源，需要时间去拆解。
盘活工作千头万绪，这四年，万科做了什么？
自2017年万科鲸吞这551亿资产包之后，其一举一动都备受关注，不过外界对此了解的并不多。
我们只能从万科历次公告中，一一梳理出“拆解”资产包的基本脉络：
资产剥离，债权清算：
2017年7月，万科公布了资产包具体的资产和负债详情：
资产包共分为三个部分，其中三笔债权及利息金额共计38.58亿元；广信房产100%投资权益，评估值为404.41亿元；另外还有广东国投持有的广州分公司100%投资权益，评估值为3.78亿元。
随后于2019年1月，万科公布了资产交割公告，透露已经累计向广信资产包破产清算组支付投资权益款及债权转让款201亿元。
同年，广州市万溪房地产有限公司还将公司名称变更为广州市万溪企业管理有限公司，并将注册资本从3000万变成1亿元。
控规调整：
2019年5月，广州市规划和自然资源局挂出越秀区荣华南地块控制性详细规划修正论证报告，其中提到为解决回迁安置等历史遗留问题，地块将新增一块3345平方米的居住用地。这个荣华南地块便是广信资产包里尚未开发的项目之一。
这意味着广信资产包的拆解，正在加速。
三年时间，花地湾收地：
关于项目的实际推进速度与难度，可以从广州市越和花鸟鱼艺大世界的清退工作中见到端倪。
越和花鸟鱼艺大世界是广信资产包里花地湾地块的一部分，在2019年广州市越和花地市场经营管理有限公司的搬迁通知中，要求园艺区、雀鸟区等租户在2020年1月23日全部搬迁完毕，而新业主万科将收回全部场地。
|越和花地市场搬迁通知
事实上，在2020年1月份人民法院确认原广东国际信托投资公司相关投资权益归广州市万溪房地产有限公司即广信资产包主体公司后，万科就已启动了收地行动，尤其是花地湾不少地块都开始粘贴了收地公告。
按照此前相关协议，2020年9月30日，原广东省信托房产开发有限公司与越和花鸟鱼艺大世界签订续签租赁合同已经到期，按照相关规定，该市场应该要搬迁。
但是，考虑到越和花鸟鱼艺大世界经营多年，要求所有商户于2020年10月10日前完成清货搬迁工作。
也就是说，光是整理越和花鸟鱼艺大世界用地，拆迁，万科就花费三年多的时间，难度可想而知。
|2021年花地湾航拍（7月份拍摄）
引入信达、绿景等战投合作：
广信资产包的拆解复杂，周期长，注定不是万科自己一个人能够吃下的。
早在万科2017年竞得资产报时就宣布，将与竞拍前已有联合投资承诺之合作方进一步落实共同开发事宜，并根据董事会授权与其他意向合作方协商共同合作开发事宜。
为加速广信资包盘活，2020年6月29日，万科宣布广信资产包引入战略合作方，以信达、绿景为主的七家战略投资公司正式入局。
|中国信达（示意图，图片已经获得授权）
7家战投中，信达无疑是交易的核心。
背靠财政部的信达，其主要业务是收购、受托经营金融机构和非金融机构不良资产，对不良资产进行管理、投资和处置等，是中国四大资产管理公司（AMC）之一。
此外，信达还是广信资产包的主要债权人，其在广州开发有天河信达金茂府等高端项目。
份额排名第二位的绿景华城，也颇有来头，其背后是深圳本土房企绿景集团，曾因拿下深圳旧改航母白石洲一举成名，被业内称为深圳旧改王。
引入战略投资者后，广信资产包仍由万科负责操盘运营，而信达、绿景等战投在不良资产经营、城市更新与改造等方面各有所长，有助于加速资产包盘活，进一步提升广信资产包价值。
|深圳白石洲（视觉中国，已经获得授权）
随着资产包的盘活，未来花地湾会有哪些变化？
对于花地湾1平方公里的整体打造，从万科之前宣传中可以看到，未来这里将成为有机都市的实践与探索，打造为传承广府文化，打造内慢行、外超链的未来城市。
对于广州这座城市来说，万科“解压”封印21年之久的广信资产包，是实现老城复兴的重要一环，也是一项民生事业。
而围绕着民生行业，为城市提供精细、绿色、有温度的服务等等都有着巨大的机会。
这些都是万科正在努力的几个方向。
无论是当下，还是未来，万科不仅仅要活下去，更是要活得好，活得久。
所以，就算是行业寒冬，仍有希望：天下没有做完的生意，只有没做好的生意。
————旧改秘密，偷偷说给你听————
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【话题】在老黄埔，我找到了一支“原始股”